重磅年报——调控高压下新房市场难突破，三四线市场优胜劣汰
来源：吉屋网整理发布
发布时间：2020-01-06 10:14:45
2019年，在房企施工面积增速上升背景下，全国开发投资整体高增长，全年累计增速均维持10%以上的增长。
截止到2019年11月，全国房地产开发投资额为121265亿元， 累计增速为10.2%，比2018年累计增速增长0.7个百分点。
2020年经济下行压力犹存，房企仍面临较大资金压力，预计明年的开发投资增速回落至8%左右。
年初在货币面改善下，房企新开工施工意愿双双加强，开发投资增速反弹至2位数高增长，4月全国开发投资增速达11.9%。
随后，在政策频频收紧下，房地产行业资金面监管加强，开发投资累计增速缓步回落，至11月，开发投资增速达10.2%，较10月收窄0.1个百分点，连续7个月稳步下降，但该增速水平仍高于2018年底投资增速。
（二）销售面积及金额增速创5年双低，三季度因城施策政策微调助销售企稳
2019年，受整体市场环境严峻影响， 全国商品房销售面积及销售金额增速双双创新低。
截止到2019年11月，全国商品房销售面积为14.89亿㎡，同比下降0.2%，与2018年相比下降1.1个百分点；
商品房销售额为13.90万亿元，同比增长7.3%，与2018年相比增速下降4.9个百分点。
预计2020年全国商品房销售继续乏力，销售增速下降至1.5%，受区域结构性及产品结构性影响，销售额增速维持在5%左右。
三季度以来一些城市因城施策对调控政策进行了微调，初见成效，以及三季度以来的以价换量策略也进一步提振了市场信心，全国商品房销售面积连续两个月上涨，1-11月累计增速达到0.2%，比上月提升0.1个百分点。
特别是在东部地区，商品房销售面积降幅比上月收窄0.8个百分点。
2019年，受政策高压影响，购房者入市谨慎，新房成交市场热度平平，整体成交规模稳中趋降，根据数据显示，2019年1-11月重点40城商品住宅成交面积为3.15亿㎡，同比下跌2.5%。
年内新房成交面积呈现先升后降趋势，上半年在年初货币环境改善的背景下市场热度趋高。
四季度在房企以价换量策略以及因城施策微调的影响下成交量小幅回升。
2008年-2019年40 城商品住宅成交面积年度及月度走势
北京、上海、广州、深圳、重庆、南京、苏州、武汉、成俗、 青岛、西安、长春、温州、佛山、烟台、南通、镇江、昆山、扬州、连云港、汕头、泉州、岳阳、韶关、莆田、舟山、泰安、湖州、淮安、威海、芜湖、张家港、衡水、绍兴、常熟、肇庆、淮北、衢州、孝感、黄冈，下同。（ 数据来源：各地住建委、房管局，诸葛找房）
全国40城商品住宅成交均价处于逐年上涨趋势，2019年新房价格再创新高。
根据数据显示，2019年商品住宅成交均价为15182元/㎡，同比上涨6.1%，主要是受到区域结构性影响，成交回归一二线，导致整体价格呈现小幅上涨趋势。
根据数据显示，2019年，监测40城成交价格涨幅与2018年相比收窄6.1个百分点。
（三）销供比高位回归至理性水平，需求趋缓致库存高位运行
从监测15城库存情况来看， 2019年商品住宅库存明显高于去年，库存逐渐走高，长期高位运行。
截止至2019年11月库存面积达到9297.62万㎡，同比上升10.9%，去化周期为10.3个月，与去年同期相比上升0.6个月。
从监测40城供应面积及供销比走势来看，2019年销供比整体上处于下跌趋势，从年初2月2.65下降至11月1.0。
随着供应的上升，需求端乏力，销供比逐渐回归到合理水平。
在市场供应持续增加而成交不景气的情况下，库存持续增加带动去化周期明显走高，未来市场或将面临去库存压力。
备注：监测15城包含北京、上海、深圳、广州、重庆、南京、武汉、成都、长春、湖州、芜湖、张家港、淮北、昆山、常熟（ 数据来源：各地住建委、房管局，诸葛找房）
（一）各能级城市表现各异，一线反弹，二线趋稳，三四线降温
从重点监测40城市数据来看，2019年各能级城市呈现一线城市反弹，二线城市稳步上涨、三四线城市降温。
数据显示，2019年11月，一线城市商品住宅成交面积同比上升34.3%， 二线同比上升3.2%，三四线下跌4.4%。
今年在行业环境严峻背景下，一二线城市基本面完善需求更为坚挺，而三四线在棚改货币化收紧及需求透支影响下，市场成交下行压力凸显。
从重点城市商品住宅成交面积同比增速来看，长三角地区城市增长迅速，其中常熟上涨幅度*为69.9%，其次为淮北上涨45.8%；
北京、深圳一线城市增速不减，其中北京同比上涨51.4%，深圳同比上涨25.4%。
从各线重点城市来看，一线城市中北京、上海、广州房价上涨，深圳总体表现平稳，二线城市房价上涨幅度较大， 其中武汉、南通、西安表现亮眼，涨幅达到15%以上。
三四线城市中涨跌不一，部分城市小幅上涨，如泰安、张家港、绍兴、衢州等城市涨幅在10%-15%之间，部分城市价格呈现下滑趋势，如泉州、莆田价格同比下跌。
从选取的重点一二线热点城市套均总价来看，均呈现上涨趋势，购房门槛逐渐提升。
其中一线城市套均总价均超过300万， 其中，深圳达到541万元，北京次之，套均价为399万元。
二线城市中杭州套均价*，达到348万元，南京达到278万元，其他城市多在200万元以下。
受到限签政策放开的影响，北京、上海等一二线热点城市2019年套均价上涨明显。
2017年-2019年重点城市商品住宅成交套均总价走势（万元）
从监测的重点一线和二线城市商品住宅成交套均面积来看，一线城市套均面积基本保持稳定，北京、上海有小幅上行趋势；
热点二线城市需求上移趋势明显，尤其是成都、武汉、成都、昆明等今年房地产市场较为火热的城市表现明显，市场火热带动需求上移。
对于多数一二线城市来说， 未来高性价比、品质突出的产品更易受到市场青睐。
如今，购房门槛越来越高，过渡成本正在慢慢变高，因此在资金条件允许的情况下人们更希望一步到位。
另外二胎政策的放开也影响了住房需求结构的变化，促进了改善产品的去化。
2017年-2019年重点城市普通住宅成交套均面积走势（㎡）
从监测10家品牌房企经营数据看，销售面积增速均大于全国商品房销售面积增速，销售额增速除万科低于全国销售额增速外， 其他房企均高于全国增速水平，龙头房企优势凸显。
2019年1-11月品牌房企销售面积、金额及同比增速
从监测品牌房企平均销售价格看，单价越高的房企商品房销售金额增速可观。
如中海地产销售价格为20969元/㎡，销售金额同比涨幅25.8%，世茂地产销售价格为17822元/㎡，商品房销售金额增速为46，8%，碧桂园销售价格为8861元/㎡，商品房销售金额同比仅上涨10.2%。
2020预判： 成交规模小幅下降，成交均价结构性上扬，城市分化加剧
根据市场趋势预测，明年全国开发投资增速下降至8%左右。
全国商品房销售面积增速下降至-1.5%左右，全国商品房销售额增速预计在5%左右，全国商品房成交均价继续呈现结构性小幅上涨，预计在5%左右。
但从分等级城市来看，城市间分化明显，预计明年一二线城市市场稳中有升，而随着棚改货币化政策的收紧以及部分需求透支，三四线城市热度将会逐渐下滑。
从房价方面来看，明年绝大多数城市房价都有下降的可能，但受成交结构性因素影响，会导致全国平均值上升。
虽然金融环境收紧，但是还是处于稳定的状态，从需求规模总量来看，目前市场上还有大量的刚需购房人群。
二线城市以及发展较早的三四线城市也存在大量的改善性需求。
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